NOCLEGI
ROZKŁADY
Ceny mieszkań budzą emocje
W ubiegłym roku wzrost cen na rynku nieruchomości wyraźnie przyspieszył, rodząc wiele pytań i wątpliwości, tym bardziej, że niełatwo na nim o w pełni reprezentatywne dane, a ich interpretacja także nie zawsze jest prosta.
REKLAMA
Na rynku pierwotnym Białystok wyprzedził Gdańsk
W czwartym kwartale ubiegłego roku średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w największych polskich miastach według danych NBP były wyższe w porównaniu do tego samego okresu 2017 r. o 9,5 proc. Jednak ich dynamika była mocno zróżnicowana, a nie brakowało także dość zaskakujących wyników. Liderem pod względem podwyżek okazał się Białystok, gdzie w 2018 r. ceny poszły w górę aż o ponad 17 proc.
Podobną niespodzianką jest także wysoka, sięgająca 13,5 proc. dynamika cen w Lublinie. Tym samym Białystok zdetronizował uważany powszechnie za najsilniej drożejący rynek gdański, gdzie ceny wzrosły o niespełna 16 proc., a Lublin wyprzedził równie modną Gdynię, w której mieszkania podrożały o 13,1 proc. Nie należy jednak z tego wyciągać zbyt daleko idących wniosków, a zaskakujące dane można w dość prosty sposób wyjaśnić. Po pierwsze, Białystok i Lublin to miasta, w których liczba transakcji zawieranych kwartalnie sięga zaledwie kilkuset lokali.
Wystarczy więc, że w danym kwartale sprzedanych zostanie kilkadziesiąt mieszkań w lepszej lokalizacji i o podwyższonym standardzie, by wpłynęło to znacząco na wzrost średniej ceny na danym rynku.
A to wcale nie oznacza, że w górę poszedł ogólny poziom cen w mieście.
Po drugie trzeba zwrócić uwagę, że średnie ceny metra mieszkania w Białymstoku i Lublinie jest o około jedną trzecią niższa niż w Gdańsku i Gdyni, a więc nawet niezbyt duży kwotowo wzrost skutkuje znaczącym skokiem w ujęciu procentowym.
Po trzecie, w poprzednich latach średnie ceny lokali w Białymstoku i Lublinie nie tylko rosły w bardzo małym stopniu, ale wręcz często wykazywały tendencję spadkową, mają więc przestrzeń do nadrabiania tych zaległości.
Dynamikę nieco wyższą niż średnia dla największych miast, notowano w przypadku Katowic, gdzie ceny wzrosły o 11 proc., Warszawy, gdzie poszły w górę o 10,6 proc. oraz Opola i Szczecina, z cenami zwyżkującymi o prawie 10 proc. Poza Warszawą, w której udział w całym krajowym rynku mieszkaniowym sięga niemal 30 proc., w przypadku pozostałych miast z tej grupy w znacznym stopniu mają zastosowanie uwagi analogiczne do tych, dotyczących Białegostoku i Lublina.
Rynki katowicki i szczeciński, choć nieco większe, także charakteryzują się niewielką aktywnością, a więc również są podatne na wpływy wynikające z jakościowej struktury transakcji w danym okresie i nie w pełni oddają ogólne tendencje cenowe. Nieznacznie poniżej średniej dla największych miast plasuje się dynamika cen w Poznaniu (wzrost o 9,2 proc.) i Wrocławiu (zwyżka o 8,1 proc.).
W obu przypadkach liczba zawieranych transakcji i atrakcyjność rynku odzwierciedla rzeczywiste tendencje cenowe. W Poznaniu przyspieszenie wzrostu cen utrzymuje się od trzech kwartałów, a we Wrocławiu tendencja ta ujawniła się dopiero pod koniec 2018 r. Uwagę zwracają dość duże dysproporcje między Łodzią, gdzie średnie ceny w czwartym kwartale ubiegłego roku w porównaniu do tego samego okresu 2017 r. wzrosły o ponad 7 proc., a Krakowem, gdzie zwyżka wyniosła jedynie 5,6 proc.
Dodatkowo, według najnowszych dostępnych danych NBP, w 2017 r. rynek łódzki był pod względem liczby zawieranych transakcji większy niż krakowski, a więc tendencje powinny być dość wiarygodne. Należy przy tym zauważyć, że średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie jest o prawie jedną czwartą wyższa niż w Łodzi. Rynek łódzki charakteryzuje się jednak znacznie wyższą dynamiką cen niż krakowski już od kilku kwartałów.
Najsłabiej pod względem ubiegłorocznej dynamiki cen mieszkań prezentuje się Bydgoszcz (wzrost o 4,8 proc), Zielona Góra (3,1 proc.) i Olsztyn (zaledwie 0,5 proc.). W przypadku tego ostatniego miasta, duże, przekraczające 12 proc. zwyżki średniej ceny miały miejsce na przełomie lat 2017-2018, a trzeci kwartał ubiegłego roku także był dużo lepszy, ze wzrostem sięgającym 8 proc. Mamy więc tu do czynienia z wahaniami typowymi dla małych rynków lokalnych.
Zmiany cen w IV kw. 2018 r. w porównaniu do IV kw. 2017 r. (w proc.)
W czwartym kwartale ubiegłego roku średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w największych polskich miastach według danych NBP były wyższe w porównaniu do tego samego okresu 2017 r. o 9,5 proc. Jednak ich dynamika była mocno zróżnicowana, a nie brakowało także dość zaskakujących wyników. Liderem pod względem podwyżek okazał się Białystok, gdzie w 2018 r. ceny poszły w górę aż o ponad 17 proc.
Podobną niespodzianką jest także wysoka, sięgająca 13,5 proc. dynamika cen w Lublinie. Tym samym Białystok zdetronizował uważany powszechnie za najsilniej drożejący rynek gdański, gdzie ceny wzrosły o niespełna 16 proc., a Lublin wyprzedził równie modną Gdynię, w której mieszkania podrożały o 13,1 proc. Nie należy jednak z tego wyciągać zbyt daleko idących wniosków, a zaskakujące dane można w dość prosty sposób wyjaśnić. Po pierwsze, Białystok i Lublin to miasta, w których liczba transakcji zawieranych kwartalnie sięga zaledwie kilkuset lokali.
Wystarczy więc, że w danym kwartale sprzedanych zostanie kilkadziesiąt mieszkań w lepszej lokalizacji i o podwyższonym standardzie, by wpłynęło to znacząco na wzrost średniej ceny na danym rynku.
A to wcale nie oznacza, że w górę poszedł ogólny poziom cen w mieście.
Po drugie trzeba zwrócić uwagę, że średnie ceny metra mieszkania w Białymstoku i Lublinie jest o około jedną trzecią niższa niż w Gdańsku i Gdyni, a więc nawet niezbyt duży kwotowo wzrost skutkuje znaczącym skokiem w ujęciu procentowym.
Po trzecie, w poprzednich latach średnie ceny lokali w Białymstoku i Lublinie nie tylko rosły w bardzo małym stopniu, ale wręcz często wykazywały tendencję spadkową, mają więc przestrzeń do nadrabiania tych zaległości.
Dynamikę nieco wyższą niż średnia dla największych miast, notowano w przypadku Katowic, gdzie ceny wzrosły o 11 proc., Warszawy, gdzie poszły w górę o 10,6 proc. oraz Opola i Szczecina, z cenami zwyżkującymi o prawie 10 proc. Poza Warszawą, w której udział w całym krajowym rynku mieszkaniowym sięga niemal 30 proc., w przypadku pozostałych miast z tej grupy w znacznym stopniu mają zastosowanie uwagi analogiczne do tych, dotyczących Białegostoku i Lublina.
Rynki katowicki i szczeciński, choć nieco większe, także charakteryzują się niewielką aktywnością, a więc również są podatne na wpływy wynikające z jakościowej struktury transakcji w danym okresie i nie w pełni oddają ogólne tendencje cenowe. Nieznacznie poniżej średniej dla największych miast plasuje się dynamika cen w Poznaniu (wzrost o 9,2 proc.) i Wrocławiu (zwyżka o 8,1 proc.).
W obu przypadkach liczba zawieranych transakcji i atrakcyjność rynku odzwierciedla rzeczywiste tendencje cenowe. W Poznaniu przyspieszenie wzrostu cen utrzymuje się od trzech kwartałów, a we Wrocławiu tendencja ta ujawniła się dopiero pod koniec 2018 r. Uwagę zwracają dość duże dysproporcje między Łodzią, gdzie średnie ceny w czwartym kwartale ubiegłego roku w porównaniu do tego samego okresu 2017 r. wzrosły o ponad 7 proc., a Krakowem, gdzie zwyżka wyniosła jedynie 5,6 proc.
Dodatkowo, według najnowszych dostępnych danych NBP, w 2017 r. rynek łódzki był pod względem liczby zawieranych transakcji większy niż krakowski, a więc tendencje powinny być dość wiarygodne. Należy przy tym zauważyć, że średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie jest o prawie jedną czwartą wyższa niż w Łodzi. Rynek łódzki charakteryzuje się jednak znacznie wyższą dynamiką cen niż krakowski już od kilku kwartałów.
Najsłabiej pod względem ubiegłorocznej dynamiki cen mieszkań prezentuje się Bydgoszcz (wzrost o 4,8 proc), Zielona Góra (3,1 proc.) i Olsztyn (zaledwie 0,5 proc.). W przypadku tego ostatniego miasta, duże, przekraczające 12 proc. zwyżki średniej ceny miały miejsce na przełomie lat 2017-2018, a trzeci kwartał ubiegłego roku także był dużo lepszy, ze wzrostem sięgającym 8 proc. Mamy więc tu do czynienia z wahaniami typowymi dla małych rynków lokalnych.
Zmiany cen w IV kw. 2018 r. w porównaniu do IV kw. 2017 r. (w proc.)
Rynek pierwotny | Rynek wtórny | |||||
Miasto | Ceny transakcyjne | Ceny ofertowe | Miasto | Ceny transakcyjne | Ceny ofertowe | Indeks hedoniczny |
| Białystok | 17,4 | 9,9 | Gdańsk | 18,3 | 20,6 | 11,6 |
| Gdańsk | 15,9 | 16,7 | Łódź | 18 | 11,5 | 15,1 |
| Lublin | 13,5 | 12,4 | Szczecin | 16,2 | 10,9 | 13,4 |
| Gdynia | 13,1 | 17,4 | Bydgoszcz | 13,9 | 8,2 | 9,1 |
| Katowice | 11 | 14,5 | Gdynia | 13,8 | 15,4 | 11,6 |
| Warszawa | 10,6 | 12,4 | Opole | 13,8 | 13,2 | 8,2 |
| Opole | 9,9 | 10,6 | Zielona Góra | 13,8 | 17 | 4,7 |
| Szczecin | 9,9 | 7,9 | Katowice | 13,6 | 18 | 10,7 |
| średnia 10 miast | 9,6 | 8,8 | Białystok | 12,2 | 12,4 | 10 |
| średnia 7 miast | 9,5 | 10,4 | średnia 10 miast | 10,8 | 10,9 | 9 |
| Poznań | 9,2 | 8,6 | Olsztyn | 10,4 | 11,3 | 14,1 |
| Wrocław | 8,1 | 10,8 | Rzeszów | 9,2 | 8,3 | 10,8 |
| Rzeszów | 8 | 4,4 | Kraków | 9,1 | 11,5 | 9,6 |
| Łódź | 7,1 | 6,2 | średnia 7 miast | 7,1 | 11,4 | 12,1 |
| Kielce | 5,9 | 7,4 | Poznań | 7 | 9,1 | 18,5 |
| Kraków | 5,6 | 6,7 | Kielce | 6,2 | 8,4 | 3,9 |
| Bydgoszcz | 4,8 | 6,4 | Wrocław | 4,8 | 3,2 | 5,9 |
| Zielona Góra | 3,1 | 9,4 | Lublin | 4,4 | 7,1 | 3,8 |
| Olsztyn | 0,5 | 6,4 | Warszawa | |||
PRZECZYTAJ JESZCZE
